Модератор Клуба частных инвесторов Олег Мазуренко

Клуб частных инвесторов
Модератор Клуба Олег Мазуренко

 

ПИФы · Интернет-Трейдинг · Новости · Статьи · Форум · Гостевая книга · Рецепция · Участники

 

 

Пользователь

Не зарегистрирован


Вход
Забыли пароль?
Регистрация

Задать вопрос могут только зарегистрированные пользователи

Rambler's Top100

Яндекс.Метрика


Locations of visitors to this page
   

Статьи и информация для инвестора

Страница: ← предыдущая|следующая

Модельный портфель на 24 мая 2010 года

24.05.10 | 14:36

Модельный портфель на 24 мая 2010 года





Статистика качества активов банковского сектора Казахстана за апрель

21.05.10 | 15:12

Статистика качества активов банковского сектора Казахстана за апрель

Банки
Динамика качества активов казахстанских банков в апреле не внесла много оптимизма – сокращение нефункционирующих кредитов (в основном у “хороших” банков) было нивелировано приростом кредитов, просроченных на 90 дней и более (мы считаем этот показатель более информативным), причем это коснулось всех банков.
Среди крупных банков дальнейшего уменьшения нефункционирующих кредитов добился только Банк ЦентрКредит (на 31 б. п. до 9,4%), при этом заметного роста кредитов, просроченных на 90 дней и более, у него не наблюдалось. У Казкоммерцбанка ситуация была более противоречивой: первый показатель снизился на 61 б.п. до 23,4%, но второй вырос на 106 б. п. до 21,5%. Мы считаем, что объем кредитов, просроченных на срок 90 дней и более, лучше отражает тренды качества кредитов, так как данные по нефункционирующим кредитам основаны не только на “просрочке” долга, но и других критериях (такие как качество залога, финансовое положение заемщика и т. п.), которые зависят от оценки их банком. В результате Банк ЦентрКредит продолжил снижать уровень резервов – в этот раз на 38 б. п. до 10,2% кредитного портфеля. Пока что это наиболее низкий показатель среди ключевых казахских банков (уровень покрытия при этом довольно внушительный – 109%).
Халык Банк в апреле по-прежнему придерживался консервативного подхода и увеличил резервы на 62 б. п. до 20,8%, при этом доля нефункционирующих кредитов осталась прежней, а просроченных на 90 дней и более – выросла на 103 б. п. У АТФ Банка доля просроченных кредитов поднялась на 219 б. п., и у него самый низкий уровень покрытия – 93%, а это значит, что в текущем году ему еще предстоит наращивание резервов.
Реструктурируемые банки – БТА Банк, Альянс Банк и Темирбанк – увеличили резервы умеренно, на 30–50 б. п., соответственно до 77,8%, 72,9% и 49,6% кредитного портфеля, поскольку у них наблюдался более значительный, чем в среднем по сектору, прирост просроченных и нефункционирующих кредитов. БТА Банк проводит для кредиторов роуд-шоу реструктуризации и собирается завершить ее в сентябре. Поскольку результат реструктуризации уже достаточно предопределен и ожидаем, ее завершение уже, на наш взгляд, не окажет большого влияния на другие банки.
Мы связываем недавнее сокращение нефункционирующих кредитов скорее с реструктуризацией, а не с реальным улучшением положения в секторе, и по-прежнему считаем, что в этом году пройти пик роста плохих кредитов и резервов смогут лишь некоторые наиболее крепкие банки, а перспективы сектора в целом, на наш взгляд, еще слабы.

Регулярный обзор банковского сектора Казахстана

Банки
В апреле банковский сектор Казахстана по-прежнему был инертным: прослеживалось сохранение тенденций предыдущих месяцев – сокращение кредитования, практически неизменный уровень активов и небольшой рост депозитов.
Активы и кредиты. Из десяти ведущих банков Халык Банк и Банк ЦентрКредит объявили о небольшом приросте активов (на 1% к уровню предыдущего месяца) за счет притока средств на депозиты (Халык Банк) и привлечения фондирования (Банк ЦентрКредит). Тем не менее из десяти ведущих банков только Банк ЦентрКредит показал небольшой рост кредитного портфеля, а остальные банки вновь предпочли стоимость держания ликвидности кредитному риску. Для Халык Банка, который мы считаем наиболее привлекательным для инвесторов, неспособность добиться обещанного роста кредитов на 10% в этом году предполагает риск снижения прибыли, однако, поскольку почти 30% дохода от основного бизнеса банка в 2009 году пришлось на мощные потоки комиссионного дохода (поддерживаемые укрепляющимся пенсионным и страховым бизнесом), а мы уже закладываем в оценочную модель снижение чистой процентной маржи на 25 б. п. в 2010 году, этот риск большей частью уже учтен в нашем прогнозе дохода на средний капитал на 2010 год в 12%.
Депозиты. Розничные депозиты выросли на 2% к уровню предыдущего месяца и на 26% к уровню годичной давности. При этом все банки, за исключением АТФ-Банка (падение на 2% к уровню предыдущего месяца), показали рост на несколько процентных пунктов. Корпоративные депозиты увеличились на 1% к уровню предыдущего месяца и на 25% к уровню годичной давности. В целом мы не ожидаем значительного роста корпоративных депозитов в этом году, т. к. крупнейшие вкладчики, скорее всего, направят денежные потоки на капиталовложения. В апреле Халык Банк зафиксировал рост корпоративных счетов на 5%, тогда как Казкоммерцбанк, БТА Банк и Банк ЦентрКредит заявили об оттоке средств с корпоративных счетов.
Рентабельность. “Хорошие” казахстанские банки завершили апрель с небольшой чистой прибылью ($8 млн.) и 11%-м доходом на средний капитал в годовом выражении). Мы, однако, скептически оцениваем перспективы роста рентабельности сектора в этом году, т. к. лишь немногие банки, вероятно, пройдут пиковые уровни резервов до конца 2010 года. Конечно, это без учета потенциальной прибыли от текущих программ реструктуризации долга.
Оценка. Акции Халык Банка и Казкоммерцбанка, у которых с высокий бета-коэффициент, за последний месяц подешевели соответственно на 24% и 28% на фоне общего движения рынка. Мы по-прежнему осторожно относимся к более рискованным бумагам Казкоммерцбанка (коэффициент “цена / капитал 2010о” равен 0,8, “цена / прибыль 2011о” – 9,5), но считаем, что текущие оценки (коэффициент “цена / капитал 2010о” в 1,4, “цена / прибыль 2011о” – 7,0, подразумевающие дисконт соответственно в 18% и 20% к аналогам с развивающихся рынков) привлекательными для увеличения доли акций одного из сильнейших игроков региона, Халык Банка, в инвестиционном портфеле.



Экономика за апрель

20.05.10 | 15:39

Экономика

Годовой прирост промышленного производства в апреле составил 10,4%. Результат хороший

В апреле рост промышленного производства к уровню годичной давности составил 10,4%, а за 4М10 – 6,9%. В обрабатывающей промышленности выпуск в апреле увеличился на 15,7% к уровню годичной давности – она внесла наибольший вклад в изменение индекса, хотя в добывающей промышленности, а также в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды также отмечался рост (соответственно на 5% и 2,6%). Двузначные темпы годового роста в отрасли объясняются эффектом низкой базы, т. к. годом ранее выпуск был близок к локальному минимуму.
К сожалению, как отмечалось в нашем обзоре Новости экономики – анархия в статистике, анализ месячной динамики не представляется возможным, т. к. данные за 2009–2010 годы получены с применением разных методик расчета. Тем не менее, учитывая рост денежных агрегатов и низкую инфляцию, мы считаем, что промышленное производство растет как минимум с середины 2009 года. Мы по-прежнему полагаем, что в этом году промышленное производство увеличится приблизительно на 5%. Более точный прогноз можно будет составить, когда ФСГС опубликует обновленные временные ряды.
В целом статистические данные по динамике выпуска строительных материалов (рост производства цемента в апреле составил 11,7% к уровню годичной давности, выпуск строительной извести увеличился на 27,2%, производство стеновых блоков выросло на 29,3%, выпуск железобетонных конструкций – на 11,9%) говорят о развороте тенденции в строительном секторе. Производство потребительских товаров также увеличивается, как и выпуск автомобилей (рост производства легковых автомобилей составил 53,1%). Тем не менее все эти данные не следует переоценивать, т. к. они говорят о росте с чрезвычайно низкой базы 2009 года.
Хотя динамика экономических показателей позитивная, слишком большое укрепление реального эффективного рубля, на 12,7% к уровню годичной давности за 4М10, может снизить конкурентоспособность отечественных производителей и замедлить восстановление роста активности в экономике. В этих условиях довольно важно возобновление роста кредитования, что позволило бы компаниям повышать эффективность.



ПРОДУКТОВЫЕ РОЗНИЧНЫЕ СЕТИ Вышли из рецессии с большими амбициями

19.05.10 | 12:57

ПРОДУКТОВЫЕ РОЗНИЧНЫЕ СЕТИ Вышли из рецессии с большими амбициями

Российские продуктовые ритейлеры, на наш взгляд, сохраняют инвестиционную привлекательность несмотря на впечатляющий рост котировок их акций с начала года и достаточно высокую оценку по текущим мультипликаторам. Историческая премия, превышающая 40%, в оценке российских продуктовых розничных сетей по сравнению с их иностранными аналогами вряд ли оправданна в посткризисных реалиях, учитывая снижение темпов роста (CAGR) финансовых показателей российских компаний из-за более медленного повышения реальных располагаемых доходов населения. Вместе с тем мы полагаем, что ритейлеры по-прежнему заслуживают премии в оценке по сравнению с аналогами, поскольку демонстрируют более высокие темпы роста. Их торговые площади, по нашим оценкам, к 2020 г. могут увеличиться вдвое, прежде чем достичь уровня насыщения развитых рынков. При этом лидеры способны наращивать свои рыночные доли даже более агрессивно (доля пяти крупнейших продуктовых ритейлеров может превысить 30% к 2020 г. против текущих 11%). Способствовать повышению оценки компаний будет не только рост выручки, но и повышение их операционной эффективности (в частности в отношении производительности труда и развития логистики). Вследствие этого среднегодовой рост прибыли на акцию компаний в ближайшие годы, согласно нашим оценкам, может составить 30–50%. Таким образом, мы подтверждаем нашу рекомендацию ПОКУПАТЬ акции и ГДР Магнита (с прогнозной ценой на конец 2010 г. $122 и $24.4 соответственно), ГДР X5 Retail Group (с прогнозной ценой на конец 2010 г. $50), а также рекомендацию ДЕРЖАТЬ акции Седьмого Континента и Группы ДИКСИ, прогнозные цены которых составляют $9.6 и $10.3 соответственно.

Инвестиционное резюме

Перспективы сильного роста и потенциал для повышения эффективности. Мы пересмотрели наши модели оценки российских продуктовых ритейлеров, чтобы учесть недавние изменения в наших макропрогнозах, а также принять во внимание предпринятые компаниями меры, направленные на дальнейшее агрессивное открытие магазинов и повышение эффективности. Мы сохраняем наш позитивный взгляд на инвестиционную привлекательность компаний. С одной стороны, российский рынок розничной торговли сулит впечатляющий рост, стимулируемый восстановлением темпов роста реальных располагаемых доходов населения, относительно высокой долей потребительских расходов, приходящейся на продовольствие, сохраняющимся низким уровнем концентрации рынка и проникновением современных торговых форматов. С другой стороны, на уровне магазинов, по нашему мнению, потенциал для повышения эффективности не исчерпан и может быть обеспечен благодаря повышению производительности труда, эффективному контролю над расходами и развитию логистики. Согласно нашим оценкам на основе ДДП, открытие новых магазинов принесет компаниям примерно 60–70% справедливой стоимости, а остальная часть будет обеспечена ожидаемым повышением эффективности. Мы надеемся, что российские ритейлеры приятно удивят инвесторов в части операционной маржи и в будущем сохранят свое превосходство над конкурентами развитых рынков по темпам роста выручки и EBITDA.
Сравнительная оценка предполагает обоснованную премию к аналогам развивающихся рынков. Российские компании розничной торговли в настоящее время торгуются с прогнозом EV/EBITDA на 2010 г., составляющем в среднем 8–12 и по верхней границе этого диапазона предполагающем премию к медиане соответствующего показателя аналогов с развивающихся рынков, равного 11. Ожидаемое динамичное восстановление уровня потребительских расходов в свете роста реальных располагаемых доходов вкупе с низким объемом задолженности по потребительским кредитам должны способствовать восстановлению докризисных темпов роста фундаментальных показателей российских ритейлеров в опережение их конкурентов с развивающихся рынков. По нашим прогнозам, совокупный годовой рост выручки российских ритейлеров достигнет 30%, а рост прибыли на акцию – 40% в 2010–2015 гг.
Рекомендация ПОКУПАТЬ, потенциал роста привлекательный. Мы подтверждаем нашу рекомендацию ПОКУПАТЬ бумаги Магнита (с прогнозной ценой $122 за акцию и $24.4 за ГДР) и X5 Retail Group (с прогнозной ценой $50 за ГДР). Наша прогнозная цена акций Седьмого Континента, равная $9.6, подразумевает рекомендацию ДЕРЖАТЬ. Мы также рекомендуем ДЕРЖАТЬ акции ДИКСИ с прогнозной ценой на конец 2010 г., составляющей $10.3.

Обновленные макропрогнозы: рецессия преодолена

Рост ВВП в реальном выражении, по нашим оценкам, в нынешнем году может составить до 4% за год, после того как в 2009 г. показатель снизился на 8%. В дальнейшем, в 2011–2020 гг., мы ожидаем умеренного экономического роста – на уровне 4–5% в реальном выражении. Однако этого должно оказаться достаточно для того, чтобы к 2020 г. Россия переместилась с текущего девятого места на пятое место среди ведущих экономик мира после Китая, США, Индии и Японии (согласно оценкам Euromonitor). В прошлом году размер реального располагаемого дохода в России составит приблизительно $5.3 тыс. на душу населения (против более $30 тыс. в США) и около 85% ($4 580) было потрачено на товары и услуги.
В 2010 г. мы полагаем, что потребительские расходы россиян достигнут почти докризисного уровня (на фоне роста реальных располагаемых доходов на 6.8% год к году при 38-процентном реальном увеличении размера пенсий) и продолжат расти в 2011–2020 гг. среднегодовыми темпами на уровне 4.3%, постепенно приближаясь к уровню развитых рынков (превысив $15 тыс. к 2020 г.). В то же время потребительские расходы на продовольствие в России по-прежнему высоки (примерно 30%), и мы прогнозируем их постепенное снижение, хотя до 2020 г. уровень расходов будет превышать 20%. Таким образом, расходы на продовольствие, по нашим оценкам, увеличатся с текущих $1.5 тыс. до $3.6 тыс. на душу населения к 2020 г.

Перспективы продуктового сегмента рынка розничной торговли

Мы полагаем, что среднегодовые темпы роста (CAGR) продуктового сегмента российского рынка розничной торговли составят 8% (в долларовом выражении) в 2010–2020 гг., что позволит ему достичь $500 млрд к концу прогнозного периода, при этом доля современных торговых форматов постепенно увеличится с текущих 35% до 75%. Кроме того, торговая площадь в рамках российского розничного рынка продовольственных товаров может возрасти более чем вдвое к 2020 г., что предполагает прирост современного торгового формата в объеме около 15 млн кв. м до того, как рынок достигнет уровня насыщения, близкого к показателям развитых стран. Это должно обеспечить увеличение торговой площади современных торговых форматов в продовольственном сегменте с 73 кв. м в 2008 г. до 180–200 кв. м на тысячу жителей к 2020 г. Между тем лидеры рынка способны расти даже более агрессивно благодаря органическому росту и консолидации рынка путем слияний и поглощений. По нашим оценкам, совокупная доля рынка пяти крупнейших ритейлеров в продовольственном сегменте (X5 Retail Group, Магнита, Metro, Ашана и ДИКСИ) к 2020 г. может превысить 30%, тогда как сейчас она составляет 12%. При этом долгосрочная стратегия развития торговли, которая сейчас разрабатывается правительством, предполагает более амбициозные цели.
Таким образом, продуктовый сегмент российского рынка розничной торговли предоставляет достаточно возможностей для развития ритейлеров в ближайшие годы. Масштабные инвестиционные программы компаний по открытию новых магазинов ограничены, пожалуй, только финансированием капзатрат.
С другой стороны, закон о торговле, введенный в России с 2010 г. и направленный на регулирование взаимоотношений продуктовых ритейлеров с поставщиками и планов по открытию магазинов, установил новые правила игры. Согласно закону о торговле, продуктовому ритейлеру запрещается открывать или приобретать новые магазины, если его объем розничных продаж превышает 25% от совокупного оборота розничной торговли в определенном городе или регионе (в частности в Москве и Санкт-Петербурге). Кроме того, закон ограничивает размер бонусов поставщиков торговым сетям 10%, при этом в отношении социально значимых товаров бонусы не допускаются. Также, устанавливается максимальный период оплаты за продовольственные товары (10, 45 и 90 дней) в зависимости от их длительности хранения. Сейчас правительство вправе вводить ценовые ограничения на социально значимые продукты питания не более чем на 90 дней, в случае если за месяц цена на продукт поднялась более чем на 30%.
Тем не менее, на наш взгляд, на планах по экспансии ритейлеров закон по регулированию торговли вряд ли отразится. Подтверждением этого служат оптимистичные планы по экспансии продуктовых ритейлеров, акции которых торгуются на бирже. Так, Магнит в 2010 г. планирует потратить около $1 млрд, открыть 450–550 магазинов шаговой доступности и до 35 гипермаркетов, стремясь поддержать такие темпы открытия новых магазинов и в 2011 г. Исходя из объема капзатрат X5 Retail Group на 2010– 2011 гг., компания намеревается открыть 150 и 200 торговых точек соответственно, в то время как ДИКСИ может открыть порядка 100 новых магазинов.
Кроме того, закон о торговле, по нашему мнению, может нанести больший вред поставщикам продукции, в частности отечественным производителям, возможности которых для продвижения товаров и стимулирования продаж будут ограничены. Так или иначе, новые условия ведения бизнеса, по-видимому, позволят поставщикам и ритейлерам найти взаимовыгодное решение. Мы негативно оцениваем ужесточение госрегулирования сектора, но полагаем, что в обозримом будущем оно не отразится на стратегиях роста продуктовых ритейлеров и их инвестиционной привлекательности.

Оценка

Мы обновили наши модели оценки российских розничных продуктовых сетей с учетом последних изменений наших макропрогнозов, предпринятых компаниями мер по агрессивному расширению торговых сетей и повышению эффективности. По нашим оценкам, в текущих макроэкономических условиях продуктовые ритейлеры могут демонстрировать ROCE (доход на вложенный капитал) на 1 кв. м арендованного дискаунтера на уровне более 70%, ROCE на 1 кв. м собственного магазина – более 30% и около 20% для собственного гипермаркета. Сопоставляя эти данные с WACC на уровне 11–12%, можно представить, как развертывание сети магазинов позволяет ритейлерам увеличивать свою стоимость. Однако не только открытие новых магазинов оказывает благоприятный эффект на стоимость. Продуктовые ритейлеры, по нашему мнению, способны получить дополнительные выгоды в посткризисных условиях, которые сулят замедление темпов роста операционных затрат (главным образом расходов на персонал и аренду). Это должно обеспечить поддержку рентабельности компаний даже в отсутствие повышения эффективности. Однако при этом ритейлеры обладают потенциалом для существенного улучшения рентабельности вследствие реализации программ, направленных на повышение эффективности (производительность труда, усовершенствование логистики и развитие IT-систем). Например, Х5 сократила количество сотрудников на тысячу квадратных метров торговой площади – с 77 в 2006 г. до 59 человек в 2008 г., к 2011 г. планирует довести этот показатель до 42 сотрудников. Однако это значение превышает соответствующий уровень Wal-Mart в 25 человек на тысячу квадратных метров торговой площади и свидетельствует о потенциале для дальнейшего повышения эффективности. Аналогичные программы по повышению производительности труда осуществляют также Магнит и ДИКСИ. На данный момент мы осторожно оцениваем планы продуктовых ритейлеров по повышению эффективности, но полагаем, что рынок должен обратить большее внимание на такие источники увеличения стоимости компаний.
Магнит – лидер по темпам роста и эффективности. Наша прогнозная цена акции Магнита на конец 2010 г. составляет $122 ($24.4 за ГДР), рассчитанная по ДДП-модели (WACC равняется 11.2%, темпы роста в постпрогнозном периоде составляют 3%), что обосновывает рекомендацию ПОКУПАТЬ. Согласно нашей оценке Магнита, справедливое значение коэффициентов Р/Е и EBITDA 2010 г. составляет 28 и 15 соответственно, что подразумевает премию примерно 40% к сопоставимым компаниям развивающихся рынков, которая выглядит оправданной в свете ожидаемого в среднесрочной перспективе роста финансовых показателей Магнита. Катализаторами роста стоимости компании могут послужить сильные финансовые результаты и продолжающееся активное открытие новых магазинов. В текущем году Магнит планирует потратить приблизительно $1 млрд, открыть 450–550 магазинов шаговой доступности и 35 гипермаркетов, сохраняя при этом такие же темпы открытия новых торговых точек и в 2011 г. Потенциальное включение акций Магнита в структуру индекса MSCI может также подогреть интерес инвесторов к акциям компании.
X5 Retail Group – ведущий игрок с амбициозными планами роста. Наша прогнозная цена ГДР Х5, рассчитанная на основе ДДП-модели (WACC равняется 11.3%, темпы роста в постпрогнозном периоде – 3%), составляет $50 на конец 2010 г., и мы рекомендуем ПОКУПАТЬ ГДР компании. Согласно нашим оценкам, справедливое значение коэффициентов Р/Е и EV/EBITDA на 2010 г. составляет 35 и 15 соответственно и предполагает премию 70% и 40% к аналогам развивающихся рынков. Премия, на наш взгляд, обоснована, учитывая прогноз выручки и среднегодовой рост чистой прибыли на акцию на 2010–2013 гг. на уровне 30% и 60% соответственно. Объем капзатрат Х5, запланированных на 2010–2011 гг., на органический рост предполагает открытие свыше 200 новых магазинов ежегодно. Кроме того, мы ожидаем, что Х5 по-прежнему будет активно участвовать в консолидации рынка посредством слияний и поглощений.
ДИКСИ – все еще в отстающих. Акции ДИКСИ сейчас торгуются с дисконтом приблизительно 30% в сравнении с российскими сопоставимыми компаниями и аналогами развивающихся рынков. Однако Дикси по-прежнему отстает от Магнита и Х5 в части контроля над расходами и по темпам роста. Тем не менее новая стратеги ритейлера, нацеленная на повышение операционной эффективности, может принести плоды, но ДИКСИ необходимо доказать, что компания способна достичь таких результатов, прежде чем рынок учтет их в своей оценке. В нынешнем году ДИКСИ планирует открыть до 100 новых магазинов. Наша прогнозная цена акции компании на конец 2010 г., исходя из ДДП-модели, составляет $10.3 (при WACC в 11.7% и темпах роста в постпрогнозном периоде на уровне 3%). По нашему мнению, привлекательный потенциал роста акций ДИКСИ в цене с текущего уровня отсутствует, поэтому мы рекомендуем их ДЕРЖАТЬ.
Седьмой Континент – тяжелое долговое бремя. На основе ДДП- модели наша прогнозная цена акции ритейлера составляет $9.6 на конец 2010 г. (WACC – 12%, темпы роста в постпрогнозном периоде – 3%). Акции Седьмого Континента обладают умеренным потенциалом роста в цене, следовательно, мы рекомендуем их ДЕРЖАТЬ. Сравнительная оценка ритейлера подразумевает дисконт приблизительно 25% к сопоставимым российским компаниям и аналогам развивающихся рынков. Дисконт, на наш взгляд, оправдан в свете замедления темпов роста фундаментальных показателей Седьмого Континента и достаточно высокой его долговой нагрузки (прогноз коэффициента чистый долг/EBITDA на 2010 г. составляет 3), что является основным поводом беспокойства инвесторов. На 2010 г. Седьмой Континент запланировал открытие порядка 11 супермаркетов и 3 гипермаркетов, хотя сейчас компания вынуждена закрывать отдельные магазины ввиду слабых финансовых результатов.




СЕКТОР НЕДВИЖИМОСТИ «Силы умеренно восстанавливаются»

11.05.10 | 12:42

СЕКТОР НЕДВИЖИМОСТИ: «Силы умеренно восстанавливаются»


РОССИЙСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Мы придерживаемся умеренно позитивной оценки перспектив российского рынка недвижимости. В сегменте жилой недвижимости наблюдается стабильное восстановление спроса и, как следствие, положительная динамика цен. Фундаментальный дефицит жилья остается основным стимулом роста сектора в долгосрочной перспективе. Развитие ипотечного кредитования путем снижения кредитных ставок также способствует увеличению спроса на жилье. В сегменте коммерческой недвижимости отмечается стабилизация арендных ставок и постепенное восстановление спроса на площади, чему способствует рост деловой и потребительской активности.
Мы полагаем, что сектор недвижимости в настоящее время отражает тенденции экономического восстановления и обладает потенциалом для дальнейшего развития, однако с учетом нового предложения коммерческих площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в ближайшие два года, вероятно, что на восстановление спроса в коммерческой недвижимости потребуется более длительное время, чем в жилой.

Коммерческая недвижимость

Мы рассматриваем столичный рынок недвижимости отдельно от региональных, поскольку он отличается более высоким уровнем прозрачности и во многом определяет тенденции развития региональных рынков. В 2009 г. на долю Москвы пришлось 91% объема инвестиций в российскую недвижимость.
Приток площадей спровоцировал падение спроса. В период экономического кризиса в наибольшей степени пострадал сегмент коммерческой недвижимости. Основной причиной тому, помимо спада деловой и потребительской активности, стал выход на рынок большого количества новых площадей. Так, за период 2008–2009 гг. в Москве было введено 4 млн кв. м офисной, что на 60% увеличило общее количество площадей, и 1.1 млн кв. м торговой недвижимости, в результате чего их общее количество увеличилось на 56%. Рынок не успевал «осваивать» новые объекты, вследствие этого росли уровни вакантных площадей и снижались ставки аренды. Кроме того, повсеместное сокращение персонала стало дополнительным негативным фактором снижения спроса на офисные площади. В итоге средние ставки аренды в данном сегменте недвижимости продемонстрировали наибольшее падение относительно других типов площадей.
Девелоперы смещают акцент на жилую недвижимость. В последнее время в секторе наметилась тенденция к пересмотру функциональной структуры проектов с целью минимизации рисков и адаптации к современным потребностям. Проекты офисной и торговой недвижимости проходят реклассификацию в пользу жилых помещений. Девелоперы выделяют строительство жилья экономкласса среди приоритетных направлений развития бизнеса. Проекты коммерческой недвижимости смотрятся менее привлекательно в текущих рыночных условиях из-за высокой зависимости от внешнего финансирования. Основной «плюс» жилого проекта состоит в возможности генерации денежных потоков еще на стадии строительства, за счет предварительных продаж, что позволяет девелоперу самостоятельно рефинансировать проект. Для более наглядного примера мы проанализировали ряд проектов на различных стадиях готовности, принадлежащих публичным девелоперам. На основе полученных данных была построена таблица со средними сроками развития коммерческого и жилого проектов. Из приведенной таблицы видно, что на старте жилого проекта расходуется лишь 10% собственных средств, а в последующем предварительные продажи позволят самостоятельно рефинансировать проект. В коммерческом проекте положительный денежный поток возможен только после его полного завершения.
Объемы нового строительства коммерческих площадей начнут сокращаться. Мы полагаем, что несмотря на активность строительства коммерческих площадей, которая сейчас отмечается на рынке, в 2010– 2011 гг. рынок пополнится в основном объектами, сроки ввода которых были приостановлены на период кризиса, а в дальнейшем последует сокращение предложения по причине отсутствия проектов на начальной стадии строительства.
Ставки капитализации продолжат нисходящее движение. Отсутствие кредитных ресурсов у покупателей и ликвидности для расчетов с кредиторами у продавцов коммерческих площадей в период кризиса не способствовало росту ни инвестиционных сделок, ни ценовых показателей, что приводило к скидкам при продаже объектов. Своих максимальных значений ставки капитализации достигли в середине 2009 г., показав 14–15% как в офисной, так и в торговой недвижимости против 9–10% в докризисный период. Затем благодаря улучшению макроэкономических показателей и росту доступности финансирования ставки капитализации начали снижаться. К концу 2009 г. они «отыграли» несколько процентных пунктов и опустились до 12–13%. В то же время столичный рынок продолжает проигрывать европейским рынкам, где даже в период кризиса ставки капитализации находились в диапазоне 6–8%. Мы прогнозируем дальнейшее увеличение числа сделок вследствие роста деловой активности. По нашим оценкам, в среднесрочной перспективе ставки капитализации могут снизиться на 1– 1.5 п.п.
Потребность остается, но правила меняются. Сейчас падение арендных ставок прекратилось, и рынок демонстрирует стабильность. Фундаментальная потребность в качественных коммерческих площадях остается высокой, но в то же время рынок стал более избирательным и не готов поглощать их по докризисным ценам. Если в период экономического подъема договора аренды заключались еще на стадии строительства, то сейчас договора заключаются, прежде всего, на готовые объекты, либо с дисконтом – на привлекательные и перспективные объекты, находящиеся в финальной стадии строительства. Помимо этого, арендатор не готов нести дополнительные расходы при переезде в новый офис и теперь предпочитает здания с готовой отделкой. Мы считаем, что в ближайшей перспективе развитие рынка будет происходить по правилам арендатора, и успех реализации площадей будет зависеть от умения арендодателя удовлетворить его потребности.

Москва-Сити

Что нас ждет в Москва-Сити? Крупнейший и амбициозный проект в Европе, Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити», должен стать центром концентрации деловой активности столицы. Общая площадь проектов на 60 гектарах земли, по оценкам организаторов, составит 4.5 млн кв. м. Половину площадей предполагается отвести под офисы, остальная часть будет распределена между торговой и жилой недвижимостью. Основное строительство проекта началось в 2003 г., а полное его завершение намечено на 2015 г. Докризисный план предполагал, что основная часть объектов общей площадью 1.7 млн кв м. будет введена в эксплуатацию уже к концу 2010 г. Хотя, по предварительным данным, на конец 2009 г. в эксплуатацию введено около 850 тыс. кв. м, что соответствует всего 19% готовности проекта.
Дефицит площадей сохранится и после ввода Москва-Сити. Москва по- прежнему занимает одно из последних мест среди крупных городов мира по уровню обеспеченности качественными коммерческими площадями. По итогам 2009 г. на тысячу столичных жителей приходилось всего 1.5 тыс.кв. м офисных и 290 кв. м. торговых площадей. При этом средний показатель по крупнейшим городам мира составляет 4.4 тыс. кв. м и 500 кв. м. соответственно. По нашим расчетам, сейчас доля готовых площадей Москва- Сити в общем объеме коммерческой недвижимости столицы составляет 4%. По завершению данный показатель может увеличиться до 17%. Полный ввод проекта «Москва-Сити» в эксплуатацию из расчета на тысячу столичных жителей добавит 170 кв. м. к показателю офисных и 110 кв. м. к показателю торговых площадей, но при этом сохранит отставание от мировых показателей. При этом, учитывая то, что большинство объектов строится с опозданием от намеченного графика, по факту данный эффект может быть еще меньше.

Офисная недвижимость

Сегмент офисной недвижимости переживает сейчас не самый лучший период. По итогам 2009 г. площадь пустующих офисов в столице насчитывала около 2 млн кв. м, что соответствует 18% всей офисной недвижимости. При этом низкие арендные ставки позволяют арендаторам перемещаться в более качественные бизнес-центры с лучшей логистикой и на более выгодных коммерческих условиях, что подтверждается 100- процентной заполняемостью объектов высокого класса с удачным местоположением. Вероятно, что появление активности арендаторов, которая отмечается на рынке, отчасти вызвано именно этой тенденцией. Мы полагаем, что несмотря на наметившийся рост спроса, приток новых площадей, ввод которых запланирован на 2010–2011 гг., в среднесрочной перспективе ограничит развитие офисной недвижимости.
Кризис ослабил дефицит. По уровню обеспеченности офисными площадями Москва существенно отстает от других крупнейших городов мира. Особенно остро дефицит ощущался во время бурного экономического роста 2006–2008 гг. В этот период на рынок было выведено 4.2 млн кв м новых офисов класса А и В. Несмотря на это уровень вакантных площадей оставался на неизменно низком уровне 2–3% вплоть до сентября 2008 г., ознаменовавшего начало экономического кризиса. Снижение спроса со стороны корпоративного сектора, спровоцированное кризисом, негативно повлияло на ставки аренды и коэффициенты заполняемости площадей. К середине 2009 г. ставки аренды в зависимости от класса и месторасположения снизились на 40–60% с уровня докризисных цен, а доля вакантных площадей достигла рекордных для данного сегмента 23%.
Арендные ставки стабилизировались... Позитивная тенденция в сегменте офисной недвижимости наметилась в четвертом квартале 2009 г. Активизация спроса на офисы как со стороны российских, так и западных компаний привела к стабилизации арендных ставок и сокращению доли вакантных площадей. По итогам 2009 г. средние ставки аренды на офисы класса А снизились до $450–600/кв. м, в классе В – до $350–450/кв. м, а объем вакантных площадей сократился до 18%. В течение последних месяцев ставки аренды находятся на одном уровне, рынок пребывает в стадии консолидации. При этом арендные ставки на наиболее качественные офисные здания с удачным местоположением сохраняются высокими.
...но до роста еще далеко. Наметившийся рост деловой активности способствует повышению спроса на офисы, но в то же время высокий уровень вакантных площадей остается одним из главных сдерживающих факторов роста арендных ставок. Проекты офисной недвижимости, которые были «заморожены» на период кризиса и планируются к вводу в эксплуатацию в 2010 г., не смогут быть освоены рынком за короткий срок. Так, по нашим расчетам, в текущем году будет введено около 1.4 млн кв. м офисных площадей, вследствие чего их общий объем в столице увеличится на 8%. Мы полагаем, что ставки аренды будут находиться на текущих уровнях в течение всего 2010 г. Положительная динамика арендных ставок в пределах 3–5% возможна уже в 2011 г., когда объемы ввода новых офисов начнут сокращаться, а активность арендаторов продолжит расти. Более уверенного роста арендных ставок следует ожидать в случае снижения уровня вакантных площадей до 10% и менее, что, по нашему мнению, может наступить не ранее 2012 г.




Страница: ← предыдущая|следующая


Все статьи

06.06.17 | 12:18:04


23.05.17 | 11:45:03


17.05.17 | 17:24:53


25.04.17 | 10:55:59


30.07.12 | 22:03:01


30.07.12 | 21:48:27


26.07.12 | 21:31:35


20.07.12 | 21:07:30


12.07.12 | 21:31:08


28.06.12 | 21:23:06




 

Прямая трансляция канала РБК-ТВ
Прямая трансляция РБК-ТВ (Для лучшего качества установите Windows Media Player 9)

Справочник инвестора
Консенсус-прогноз

Реклама

Рекламные статьи


НОВОСТИ

13.06.17 

30.05.17 

17.05.17 



СТАТЬИ

06.06.17 | 12:18:04

23.05.17 | 11:45:03

17.05.17 | 17:24:53


25.04.17 | 10:55:59


30.07.12 | 22:03:01







Главная · Инвестирование · ПИФы · Интернет-Трейдинг · Новости · Статьи · Справочник · Карта сайта
Работает на Amiro CMS - Free